Как защититься от мошенников в сфере недвижимости в 2025 году?
Рассказываем о способах, которые позволят избежать встречи с аферистами и не потерять недвижимость.
Объекты недвижимости могут стать предметом хищения путем обмана. Мошенники постоянно изобретают новые схемы, чтобы завладеть жильем собственников или средствами покупателей.
Самые распространенные мошеннические схемы:
Возможность избежать потенциальных проблем при покупке недвижимости, даже при проведении качественной проверки, для покупателя за последние годы существенно снизилась. Среди наиболее распространенных схем в 2025 году можно выделить:
-последующее оспаривание договора купли-продажи со стороны покупателя, который находился под влиянием мошенников;
-подделку и злоупотребление доверенностями;
-фальшивые электронные подписи и взлом личных кабинетов;
-фейковые сайты риелторов и застройщиков с поддельными выписками из ЕГРН;
-продажу чужой недвижимости через подложные документы и подставных собственников;
-кибер-фишинг и социальную инженерию, включая продажу/перепродажу выписок, а также схемы с поддельными нотариальными актами.
Кибер-фишинг — это форма интернет-мошенничества, когда злоумышленники выманивают у человека его личные данные (логины, пароли, коды подтверждения, электронные подписи, СНИЛС, паспортные данные и т. д.), выдавая себя за официальные сервисы — например, Росреестр, «Госуслуги», банк или нотариуса.
Самозапрет на сделки.
Для того чтобы защититься от аферистов, необходимо установить самозапрет на совершение сделок в отношении недвижимости без личного присутствия. Сделать это можно онлайн через «Госуслуги» или в МФЦ.
Запрет на сделки с недвижимостью без личного участия собственника — это особая отметка в Едином государственном реестре недвижимости. Если собственник установит самозапрет, то мошенники не смогут выполнять никакие операции с недвижимостью: продать ее по поддельным доверенностям, подарить, сдать в аренду или оформить любую другую сделку. Установить запрет на сделки сразу на несколько объектов недвижимости нельзя, это нужно будет делать по отдельности.
Запрет на сделки с жильем без личного участия. Как и зачем устанавливать?!
Как организовать безопасные расчеты:
Для того чтобы деньги не ушли до регистрации права собственности на недвижимость. Есть три легальных варианта:
-депозит нотариуса — деньги лежат на публичном депозитном счете нотариуса и перечисляются продавцу после наступления условий (обычно — регистрации перехода права). Это прямо регулируемый инструмент нотариата;
-банковский аккредитив — банк перечислит средства продавцу только при предъявлении документов, подтверждающих исполнение (регистрацию перехода права и т. п.). Практикуется крупнейшими банками;
-эскроу-счет — обязателен в новостройках (214-ФЗ), но банки предлагают и для вторичной недвижимости как условный счет до регистрации. Это инструмент с господдержкой/страхованием средств в пределах лимитов.
Как проверить объект?
-Выписка из ЕГРН: надо получить актуальную выписку (онлайн у Росреестра или на «Госуслугах»), чтобы увидеть собственников, аресты, запреты, ипотеки, сервитуты. Также можно запросить у продавца выписку о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным или об отсутствии таких сведений.
-Долги: стоит запросить справку, например из НБКИ, о кредитах, просрочках и долгах продавца.
-Суды и споры: посмотреть картотеку арбитражных дел (юрлица/ИП) и ГАС «Правосудие» (суды общей юрисдикции) на предмет наличия судебных споров в отношении продавца и его близких родственников, а также банкротства.
-Исполнительные производства: проверить продавца в банке данных ФССП на предмет активных долгов и риска внезапных арестов.
-Банкротство: проверить ЕФРСБ — текущие и завершенные процедуры банкротства физлиц/компаний.
-Паспорт и полномочия: верифицировать действительность паспорта через «Госуслуги»» и проверить доверенности в реестре ФНП (если действует представитель).
-Нотариальное согласие супруга, если продавец состоит в браке (прямое требование п. 3 ст. 35 СК РФ).
-Разрешение органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ) при участии детей-собственников и соблюдение условий такого разрешения. Отсутствие этих документов создает риск оспоримости сделки.
-Информация из психиатрического и наркологического диспансеров, а также проведение психолого-психиатрической экспертизы (освидетельствования) продавца в день сделки.
-Проверка наличия вложенных средств маткапитала в недвижимость и последующее выделение долей детям.
Какие факторы нужно учесть?
Необходимо пользоваться услугами профессионального риелтора. Занимать позицию «по ходу разберемся», когда на кону жилье, невыгодно и даже опасно. Помните, мошенник может выдавать желаемое за действительное. Также забудьте в рамках сделки о доброте, милосердии и прочих эмоциях. Почему? Потому что именно на эмоциональном состоянии строят свои схемы мошенники. Проверяйте документ до того момента, пока он не станет для вас понятным.В сделках с недвижимостью нельзя спешить. Если приобретаете объект недвижимости, обязательно пообщайтесь с соседями и управляющей компанией. Такие диалоги бывают очень полезны и также помогут избежать встречи с аферистами.