Что можно строить на участке в особой зоне?
Разъяснения Росреестра.
На территориях, в границах которых установлены ограничения на использование земельных участков, строительство может быть либо полностью запрещено, либо требовать специального разрешения
Даже если земельный участок предназначен для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садоводства, строительство может быть ограничено или запрещено, а сама постройка признана самовольной.
Это может произойти в том случае, если участок находится в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). На них наложены ограничения на возведение недвижимости, говорится в разъяснении Росреестра (есть в редакции).
В Росреестре поясняют, что существуют четыре основных вида особого зонирования, в которые может попасть дачный участок:
1. Охранные зоны пунктов ГГС
На некоторых земельных участках может располагаться пункт государственной геодезической сети (ГГС). Вокруг такого пункта установлена охранная зона в виде квадрата со сторонами 4 м. В пределах границ такой зоны запрещено любое строительство, которое может привести к ограничению доступа, уничтожению опознавательного знака такого пункта или нарушению местоположения его центра. Проверить сведения о ГГС можно в выписке ЕГРН, а для выполнения работ необходимо получить разрешение в Росреестре.
2. Водоохранные зоны
Внимательным надо быть при покупке земельного участка в пределах водоохранной зоны или прибрежной защитной полосы. Такой участок может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Но при возведении дома в такой зоне его необходимо обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения.
В Росреестре напоминают, что строительство в пределах береговой полосы не допускается. Ширина береговой полосы составляет в среднем 20 м. Исключение составляют реки и ручьи протяженностью не более 10 км, в этом случае береговая полоса сужается до 5 м.
3. Охранные и защитные зоны объектов культурного наследия
Для сохранности объектов культурного наследия устанавлены специальные охранные зоны. В границах таких зон допускается:
использование земельных участков для строительства или реконструкция объектов капитального строительства. Для этого разрешение должно быть выдано до дня установления или изменения защитной зоны объекта культурного наследия;
реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без изменения их параметров;
использование объектов капитального строительства, расположенных в границах данной зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования и (или) их назначением.
4. ЛЭП
Особые условия использования территорий, согласно постановлению правительства, также устанавливаются для объектов электросетевого хозяйства. В таких зонах запрещаются любые действия, которые могут:
-нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства,
привести к их повреждению или уничтожению,
-повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу,
привести к пожару,
-нанести экологический ущерб.
Здесь допускается размещение зданий и сооружений, если это не создает препятствий для доступа к объекту электросетевого хозяйства.
Попадает ли участок в особую зону?
Убедиться, не попадает ли земля, где планируется построить дачу, в зону ЗОУИТ, в Росреестре советуют еще до покупки земельного участка. Как поясняют в ведомстве, эта информация содержится в градостроительном плане земельного участка.
В августе 2025 года Росреестр пояснил, что на загородном участке можно построить дом, а также хозяйственные постройки (баню, сарай). Нельзя строить объекты для коммерческого или промышленного использования, например автомойку или магазин, многоквартирные дома, а также летние кухни и сараи без учета противопожарных требований.
Разъяснения Росреестра.
На территориях, в границах которых установлены ограничения на использование земельных участков, строительство может быть либо полностью запрещено, либо требовать специального разрешения
Даже если земельный участок предназначен для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садоводства, строительство может быть ограничено или запрещено, а сама постройка признана самовольной.
Это может произойти в том случае, если участок находится в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). На них наложены ограничения на возведение недвижимости, говорится в разъяснении Росреестра (есть в редакции).
На некоторых земельных участках может располагаться пункт государственной геодезической сети (ГГС). Вокруг такого пункта установлена охранная зона в виде квадрата со сторонами 4 м. В пределах границ такой зоны запрещено любое строительство, которое может привести к ограничению доступа, уничтожению опознавательного знака такого пункта или нарушению местоположения его центра. Проверить сведения о ГГС можно в выписке ЕГРН, а для выполнения работ необходимо получить разрешение в Росреестре.
Внимательным надо быть при покупке земельного участка в пределах водоохранной зоны или прибрежной защитной полосы. Такой участок может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Но при возведении дома в такой зоне его необходимо обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения.
Для сохранности объектов культурного наследия устанавлены специальные охранные зоны. В границах таких зон допускается:
реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без изменения их параметров;
использование объектов капитального строительства, расположенных в границах данной зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования и (или) их назначением.
4. ЛЭП
Особые условия использования территорий, согласно постановлению правительства, также устанавливаются для объектов электросетевого хозяйства. В таких зонах запрещаются любые действия, которые могут:
-нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства,
привести к их повреждению или уничтожению,
-повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу,
привести к пожару,
-нанести экологический ущерб.
Здесь допускается размещение зданий и сооружений, если это не создает препятствий для доступа к объекту электросетевого хозяйства.
В августе 2025 года Росреестр пояснил, что на загородном участке можно построить дом, а также хозяйственные постройки (баню, сарай). Нельзя строить объекты для коммерческого или промышленного использования, например автомойку или магазин, многоквартирные дома, а также летние кухни и сараи без учета противопожарных требований.